上海房价为什么压不下来？
最近中央定调，继续稳定住房价格，很多人又开始唱涨。 事实上，全国大多数城市，包括二线城市，房价都在跌！ (注意，这里是新房和二手房的价格指数） 数据来源：国家统计局 上海二手房市场本来就不大，去年以来政策不断打击学区房，整个市场被压制得很厉害，成交量一直很低迷。今年1月，上海二手房仅成交2.5万套，创下近3年新低。
2月份春节因素，成交量更是只有3.3万套，相当于正常月量的五分之一。 在我看来，目前上海的二手房市场已经接近“冰点”了。 然而，新房市场却异常火爆。 据统计，上海2021年共发放31张商品住宅地块的预售证，平均中签率68%；而2020年全年也只发放了46张住宅地块的预售证，平均中签率仅为48%。 2021年上海土拍新政之后，溢价率不得超过20%，很多板块地价都出现了大幅上涨的情况。
比如，北外滩地块竞拍达79轮，中内环间杨浦地块溢价率58%，徐汇滨江地块溢价率达40%…… 土地市场的火热必然推动新盘价格上升，而上海的新盘供应又比较集中于市区，这就导致了上海市中心一带房价的快速上涨。 其实，最近几个月，上海的宏观调控措施一直在加码。 2020年底，上海就出台了住房信贷政策，严控各类贷款流向楼市。
1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场健康平稳发展的通知》进一步加强房地产市场监管。 1月22日，上海再度发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，对房价异常跳增的楼盘实施重点监管。 我注意到一个细节，在1月21日发布的文件中，上海明确提到要严格控制各类贷款资金进入楼市。 而1月22日发布的通知中，再次强调了“严格限制各类贷款流向”。 在我看来，这基本确认了，近期上海楼市的升温主要是投机需求推动的。 因为自上海建立二手房交易平台并逐步放开限购后，市场上的投资客就一直不少。
而且之前一段时间，北京、深圳等城市的楼市表现也刺激了部分上海投资者的热情。 毕竟在北京、深圳等地，楼市调控不断，炒房已经没有之前那么暴利了。而上海则是不断出台利好政策，鼓励购房。 所以，部分投资者认为，在上海买房的投资价值更高。 如今来看，这种想法显然是错误的。 上海不但出台了大量的房产调控政策，还在积极建设租赁房供给体系，解决中低收入群体的居住问题。 这表明，短期内至少上海中央商务区（CAZ）的房产交易可能难以出现暴涨的局面了。